Наряду с резким ростом жилищного строительства в Армении странным кажется очевидное обострение проблемы жилищного обеспечения населения страны. И тем не менее это — факт. Амортизационные сроки существующего жилого фонда, как известно, исчерпываются, при этом работы по его комплексному обновлению государством практически не ведутся. Повторюсь, происходит это на фоне беспрецедентного роста объемов строительства, что в принципе выглядит парадоксально. Между тем в последнее время все чаще говорится о том, что государство вовсе не обязано брать на себя решение этой сложной проблемы. В частности, такой точки зрения придерживаются специалисты Центрального банка Армении, которые уверены что вопрос реанимации жилфонда страны можно решить исключительно путем ипотечного кредитования. Обосновать эту позицию в беседе с корреспондентом "ГА" решил начальник управления политики и анализа финансовой системы ЦБ РА Давид САРКИСЯН.
Итак, по словам г-на Саркисяна, очевидно, что жилой фонд Армении стареет. Примерно в 2020 году завершится амортизационный срок почти половины всего жилфонда страны. А это означает, что в ближайшие 15 лет половина существующего жилья просто выйдет из строя. "Здесь речь идет не о необходимости ремонта зданий и квартир, а о строительстве новых. Чтобы решить этот вопрос, согласно данным официальной статистики, нам необходимо строить в год по 600-610 многоквартирных зданий. Мы уже сегодня должны начать строительство в таком темпе, — уверен Давид Саркисян. — Раньше, в советские годы, эта проблема решалась на государственном уровне. Тогда жилфонд не являлся частной собственностью и принадлежал государству. И, естественно, когда речь шла о его обновлении, именно государство брало на себя эту задачу. Другое дело — при рыночных отношениях. Я не знаю государств с рыночной экономикой, в котором подобные вопросы решает государство".
— Россия — страна с рыночной экономикой. Однако, насколько мне известно, в той же Москве проблема обновления жилфонда не взвалена на плечи владельцев жилья. . .
— В Москве вопрос решили так: 5-этажные здания снесли, на их месте построили здания с большей этажностью. В этих зданиях выделили квартиры бывшим жильцам. Остальные этажи продали. За счет полученных от продажи денег, собственно, и были построены эти здания. Так или иначе, но государство не финансирует из госбюджета строительство жилья. Если даже это делается, то квартиры не предоставляются в частную собственность. Например, в Дании в частной собственности находится лишь 70% жилфонда. И это считается сверхвысоким показателем. Остальные же 30% живут по найму. Во всех развитых и развивающихся странах решение квартирного вопроса, вернее приобретение жилья в собственность, осуществляется путем ипотечного кредитования. Во всех странах, где действует рыночная экономика, ипотека единственный способ решения жилищной проблемы. За исключением жилищного обеспечения социально незащищенного слоя населения. Для них существуют специальные государственные программы.
— Известно, что банки выдают ипотеку при условии определенной величины официальной зарплаты. Известно и то, что большая часть населения официально такую зарплату не получает. Тем более если речь идет не о жителях столицы. В провинции ведь остро стоит не только проблема высокой оплаты труда, но и вообще трудоустройства. Разве можно при такой ситуации ипотеку считать путем решения вопроса массового жилищного обеспечения?
— Мы провели несколько соцопросов и получили следующие данные о реальных доходах населения. Подчеркиваю, речь идет не об официальных, а о реальных доходах.
— Прошу прощения, но разве банки при выдаче ипотеки считаются с величиной реального дохода? Насколько мне известно, в подобных случаях учитывается только официальная зарплата претендента на кредит.
— Эксперты германского банка KFW, с которым мы сотрудничаем в сфере ипотеки, считают, что в нынешних условиях выдавать ипотечные кредиты, ориентируясь исключительно на официальную зарплату, неверно.
— Как же клиент, претендующий на ипотечный кредит, может показать банку величину своих реальных доходов?
— Например, в вопросе кредитования малого и среднего бизнеса такая технология существует. Известно, что подобные хозяйствующие субъекты ведут так называемую "черную бухгалтерию", фиксируя в отдельных журналах скрытые расходы и доходы. Кроме того, прежде чем принять решение о выдаче кредита, сотрудники банка, так сказать, по внешним признакам могут определить реальное финансовое положение данного хозсубъекта. Примерно такую же технологию определения величины реального дохода частного лица можно использовать при выдаче ипотечных кредитов. Например, есть люди, которые получают финансовые средства в виде трансфертов.
— Насколько высок сегодня спрос на ипотечное кредитование? В какой-то степени это может являться показателем доступности ипотеки для широких слоев населения.
— Общий спрос на ипотечное кредитование, согласно результатам нескольких проведенных нами опросов, сегодня достигает $5-7 млрд. Впрочем, это всего лишь желающие. А вот реальный спрос (здесь речь идет не только о желании, но и возможностях клиентов) составляет $1-2 млрд. Кстати, выдано же сегодня ипотечных кредитов в Армении всего на $80-90 млн.
— Вы считаете, что с учетом нынешних процентных ставок и сроков погашения кредита ипотека может получить широкое распространение?
— Несколько лет назад процентная ставка на ипотечное кредитование составляла около 15-18%. Сегодня этот показатель снизился до 10%. Учитывая то, что наши банки принимают вклады под 6-7 процентов, 10% на ипотеку — не слишком высокая ставка для банков. Фактически банкам остается 3% и если еще учесть различные расходы и определенный риск, связанный с невозвращением кредита, то, повторюсь, это не такая уж и высокая ставка. Впрочем, доступность для широких слоев населения ипотечного кредитования больше зависит не от процентов, а от срока погашения. Чем больше срок погашения, тем меньше величина ежемесячных выплат. Так вот, сегодня этот срок в среднем составляет 10 лет. С увеличением же его в перспективе, разумеется, увеличится и доступность ипотеки.
— Но вернемся к вопросу жилищного обеспечения и выходящему из строя жилфонду. Судя по вашей схеме, человек, который сегодня обладает собственным жильем, срок эксплуатации которого на исходе, фактически может потерять свою собственность, если не воспользуется ипотечным кредитованием.
— Это может прозвучать непопулярно, но скажу, что, прожив в своей собственной квартире, скажем, 50 лет, ее владелец уже получил все от своей частной собственности.
— Иными словами, право собственности в течение 50 лет тоже подверглось износу?
— Если вы покупаете телевизор, он становится вашей собственностью. Но через 10 лет он ведь изнашивается, и вы его выбрасываете.
Menu
