Начавшийся несколько лет назад строительный бум в Армении по идее должен был решить две весьма серьезные государственные проблемы. С одной стороны, строительная сфера могла бы значительно обогатить государственную казну с учетом того, что отрасль привлекла колоссальные инвестиции. Да и сама застройка превратилась в один из наиболее прибыльных, точнее сверхприбыльных, видов бизнеса. С другой стороны, при таких темпах жилищного строительства государство вполне могло бы рассчитывать на полное решение вопроса жилищного обеспечения своих граждан в самом обозримом будущем.
Между тем по сути ни того ни другого не произошло. Несовершенное налоговое законодательство страны фактически обделило своим вниманием эту более чем перспективную с точки зрения налогообложения сферу. Достаточно сказать, что вплоть до прошлого года владельцы новостроек фактически были освобождены от таких видов налога, как НДС или налог на прибыль. Благо в прошлом году некоторые изменения в налоговом законодательстве произошли, и теперь вроде бы от сферы жилищного строительства казне кое-какие деньги достаются.
По второй задаче между тем ситуация выглядит куда более удручающей. Почему-то государство усмотрело и продолжает видеть в жилищном строительстве исключительно бизнес-составляющую, а отнюдь не способ решения проблемы обеспечения населения жильем, что было бы гораздо логичнее. Каждый год строятся и сдаются в эксплуатацию десятки новых высотных зданий, сотни квартир, тысячи квадратных метров жилплощади. Но ни один из этих квадратных метров не приближает решение проблемы жилищного обеспечения населения.
Впрочем, сказать, что наше государство вообще открестилось от вопроса обеспечения населения жильем, было бы неверно. Оно думает в этом направлении. Правда, весьма своеобразно. По крайней мере принцип, опираясь на который предусматривается решать жилищные проблемы граждан страны, выглядит, мягко говоря, не совсем убедительным. В качестве своеобразного рецепта решения данной задачи в Армении уже несколько лет преподносится система ипотечного кредитования, которая, дескать, постепенно становится более доступной для широких народных масс. Более того, буквально год назад нынешний глава правительства, а тогда еще председатель ЦБ Тигран Саркисян обозначил путь, по которому должна решаться проблема жилищного обеспечения. Тогда на одной из встреч с участниками ипотечного рынка он заявил, что жилищный фонд Армении совсем зачах, его 80 процентов нуждаются в замене, тем самым дав понять банкирам, что процесс обновления жилфонда должен значительно оживить ипотечный рынок, повысив спрос на кредиты. Кроме того, реанимация жилищного потенциала страны позволит сохранить высокие темпы и внушительные объемы строительства и, как следствие, обеспечит стране экономический рост. Тут напомним, что внушительный рост экономики Армении в последние годы достигается в основном за счет строительной сферы.
Конечно, Тигран Саркисян прямо не говорил о том, что граждане страны будут обновлять свое, по сути аварийное жилье с помощью ипотечных кредитов. Однако согласитесь, намек на подобный сценарий очевиден. Тем более если учесть особую заинтересованность государства в таком способе решения проблемы. Ведь сколько задач можно решить за счет владельцев обветшавшего жилфонда! Во-первых, можно значительно стимулировать ипотечный рынок, во-вторых, обеспечить широким полем деятельности строительную отрасль с ее инфраструктурами и, в-третьих, сохранить экономический рост. С экономической точки зрения эффект, пожалуй, очевиден.
Однако в плане решения проблем населения целесообразным этот вариант явно не назовешь. Если бы ипотечный рынок Армении был развитым или хотя бы стремился к развитию и расширению, если бы он был привлекательным для более или менее широких слоев населения страны, в каком-то смысле и в каких-то случаях ипотека действительно могла бы служить способом решения жилищной проблемы. Однако известно, что сегодня воспользоваться ипотечным кредитованием могут лишь избранные — те, кто обладает доходами, в несколько раз превышающими средний уровень. И уже который год ситуация в этом плане не меняется.
Да, небольшое снижение процентных ставок происходит, увеличиваются и сроки ипотечного кредитования. Но тем не менее эти меры никак не приближают ипотеку к среднестатистическому гражданину страны. Дабы не быть голословным, предлагаю взглянуть на некий образец ипотеки с усредненными параметрами. И оценить степень доступности этого вида кредитования.
Итак, сегодня самыми распространенными условиями ипотечного кредитования являются следующие: срок погашения кредита — 15 лет с процентной ставкой 12-15 процентов и предоплата в размере минимум 30% от стоимости квартиры. Учитывая нынешние цены на недвижимость, можно в качестве примера взять жилье, минимальная цена которого составляет порядка 20 млн драмов. Так вот, прежде всего нужно найти 6 млн для аванса. А взяв кредит, скажем, в размере остальных 14 млн, придется 15 лет подряд выплачивать банку ежемесячно около 160 тысяч драмов. И так — 180 месяцев. Тут отметим, что средняя зарплата в стране составляет примерно 80 тысяч драмов. При таких доходах и условиях кредитования большинству населения сегодня можно вообще забыть об ипотеке. Возможно, завтра ситуация изменится к лучшему. Но пока неясно, когда именно наступит это лучшее завтра. И потом, жизнь-то ведь проходит. Тем более это касается молодых семей. Кстати, о молодежи.
О том, что в плане доступности ипотеки к молодежи вообще и молодым семьям в частности необходимо проявлять особый, льготный подход, говорят практически все. И это в принципе очевидно. Между тем среди отечественных банков только два банка услышали эти разговоры и отреагировали. Да и то адекватной эту реакцию вряд ли можно назвать. Судите сами. Оба банка выдают специальные ипотечные кредиты для молодоженов, что само по себе подразумевает более благоприятные параметры кредитования. А теперь на примере одного из этих банков посмотрим, что сулит молодому человеку данный, якобы "привилегированный" кредит. Банк предлагает следующие условия ипотеки: предоплата — 15 процентов, процентная ставка — 16 процентов и 20 лет — срок погашения кредита. Если, к примеру, приобретается квартира, стоящая 20 млн драмов, то в этом случае молодожены будут 20 лет покрывать кредит, выплачивая ежемесячно около 180 тысяч драмов. Для какой молодой семьи это может считаться доступным вариантом?
В прошлом году отечественная исполнительная власть разработала концепцию государственной демографической политики. Шаг более чем актуальный в нынешней ситуации. Демографические процессы действительно вызывают тревогу, и необходимость в принятии оперативных мер очевидна. Между тем подход правительства в этом вопросе выглядит несколько странным, поскольку очевидно, что для улучшения демографической ситуации прежде всего следует заняться решением вопросов трудоустройства молодежи и, главное, их жилищного обеспечения. Посему было бы куда логичнее, если бы демографическая программа опиралась на комплексную программу по обеспечению жильем населения. Увы, ее нет.
Menu
