ПОГОДУ ФОРМИРУЮТ ОЖИДАНИЯ
Строительство — одна из основных движущих экономику отраслей. Кризис сказался на ней не лучшим образом: рынок недвижимости замер в ожидании, инвесторы не спешат вкладывать средства в строительство, потенциальные покупатели ждут снижения цен, банки не выдают ипотечных кредитов.
О чем говорит статистика
В 2008 году объем строительства в нашей стране по текущим ценам составил 842 млрд драмов. По сопоставимым ценам это больше показателя 2007 года на 1,7%. В том числе было построено 515 тысяч квадратных метров жилья, что почти на 10% больше показателя 2007 года. Между тем в 2007 году рост по сравнению с 2006 годом составил без малого 20%. То есть говорить о спаде в отрасли пока рано, но и о росте говорить не приходится.
По данным Госкомитета кадастра недвижимости, в 2008 году количество сделок по отчуждению недвижимого имущества увеличилось почти на 10%. По части купли-продажи квартир в столице рост составил 23,5%. В основном спад произошел в последнем квартале года. Хотя в последнем квартале цены в Ереване снизились на 1,8%, по сравнению с 2007 годом они были выше на 15,2%. Средняя цена квадратного метра в столице составила без малого $1000. В регионах цены на квартиры возросли на 31,6%. Любопытно, что самые дорогие квартиры вне Еревана по убывающей в Абовяне, Вагаршапате, Цахкадзоре, Джермуке, Масисе и Аштараке. Резко сократилось и количество выдаваемых финансовыми организациями ипотечных кредитов. Так, если в прошлом году в целом была осуществлена 2371 ипотечная сделка (70% по жилью), то в последнем квартале было заключено 297 сделок, что по отношению к третьему кварталу меньше на 52%. В январе этого года количество ипотечных кредитов составило всего 13.
Статистика этого года менее оптимистична. Так, в январе этого года было зафиксировано 7277 сделок, что меньше аналогичного показателя прошлого года на 21,3%. Причем больше всего сократились именно сделки по продаже-приобретению недвижимого имущества – на 40%. Средняя цена жилплощади в Ереване снизилась по сравнению с декабрем прошлого года на 3,1%, в регионах – на 2,3%.
Ситуация глазами риэлтора
Президент корпорации недвижимости "Акцерн" Акоп БАГДАСАРЯН утверждает, что за последние три месяца спад цен составил в среднем 10%, а спрос сократился на 50%. По его словам, есть несколько факторов, которые могут повлиять на рынок недвижимости. К примеру, удешевление драма обусловит тенденцию "конвертации" драмовых сбережений в недвижимость. Тот же самый процесс на протяжении последних лет наблюдался в отношении долларовых сбережений, поскольку курс доллара постепенно снижался.
Последний год, когда курс доллара был стабильным и одновременно возросли процентные ставки на банковские вклады, этот процесс несколько ослабился. В настоящее же время пойдет обратная – драмовая тенденция.
"Сегодня, когда цены на рынке значительно снизились, появляются интересные предложения. Этим не преминут воспользоваться участники рынка, поскольку самые выгодные сделки совершаются именно в период низких цен. Но все равно ажиотажа на рынке не наблюдается, инвестор действует довольно взвешенно и обдуманно ждет лучших предложений. Есть и категория "выжидающих" инвесторов, но профессионалы рынка не упускают интересных предложений и действуют активно", — утверждает А.Багдасарян.
Он также считает, что по отдельным сегментам дальнейшего снижения цен ждать не приходится, поскольку цены сравнялись с себестоимостью недвижимости. Речь идет в первую очередь о новостройках. Если себестоимость квадратного метра жилплощади составляет порядка $700, то цены уже близки к этому уровню. Не исключена приостановка строительства. Если пассивность строителей затянется, то впоследствии спрос может превысить сократившееся предложение, и цены снова поползут вверх, отмечает А.Багдасарян. В то же время он затрудняется назвать примеры приостановления строительства. Имеет место лишь снижение темпов строительного производства, поскольку со снижением цен и прибыли снизилась и привлекательность строительного бизнеса. Активность спала и в плане старта новых строек. Другое дело — рынок вторичного жилья, в ценообразовании которого его себестоимость мало учитывается.
Спад активности и цен в регионах меньше, чем в Ереване: тенденции начинаются в столице и доходят до регионов позже. Это касалось и повышения цен, касается и их сокращения, считает собеседник. Одним из серьезных тормозящих факторов рынка стало сокращение ипотечного кредитования. И дело не столько в глубине спада, а именно в тенденции сокращения, которая формирует определенные осторожные ожидания на рынке.
Как полагает Багдасарян, по отдельным сегментам рынка ценовое дно достигнуто. Цены новостроек почти достигли себестоимости, и ждать особых изменений здесь уже не стоит. На вторичном рынке цены на качественное жилье также сохранятся, а на некачественное – еще упадут. Под некачественным понимается плохое состояние здания, его возраст, качество производства и стройматериалов и т.д.
Как известно, с этого года частные лица, совершающие более одной сделки по продаже недвижимости, со второй и последующей обязаны выплачивать налоги. "Это нововведение отпугнуло так называемых пассивных инвесторов из-за рубежа. Последние в процессе строительства зданий закупали несколько квартир и после завершения строительства продавали их, получая прибыль в размере 20-25% в год. Эта довольно существенная часть – порядка 20% участников рынка — придавала стимул развитию отрасли. После нововведения бизнес-интерес для этих инвесторов пропал. И дело не в величине налогов, а в самом факте, в детали которого зарубежные инвесторы особо не углубляются, а просто отказываются от новых вливаний", — отмечает А.Багдасарян.
Ситуация глазами застройщика
То, что цены меньше всего пострадали в сегменте качественного жилья, подтверждают и застройщики. Так, кризис пока лишь слегка проявился в деятельности крупнейшей девелопментской компании Армении "Элит груп".
Начальник отдела сбыта и маркетинга компании Эдуард АХИНЯН сообщил "ГА", что никаких корректировок в политике компании в связи с кризисом не произошло. "Честно говоря, ничего у нас не изменилось. До конца прошлого года мы продолжали продавать квартиры по прежним ценам. Настроение на рынке некоторым образом изменилось в январе. Причем речь не о недостатке средств у потенциальных покупателей, не о том, что наши цены их не устраивают, а просто, проявляя интерес, клиенты заявляют о своей выжидательной позиции", — отмечает Э.Ахинян.
Единственное изменение заключается в том, что новые проекты компания активизирует во втором полугодии 2009 года, возможна также некоторая корректировка цен из-за изменения курса валют. Как заверил собеседник, все стройки компании, в том числе и коммерческой недвижимости, продолжаются и незавершенок у них не будет. Цены на квадратный метр жилья у "Элит груп" начинаются от $1050 за квадратный метр, а в центре столицы — $1700-1800. Но в центре на данный момент квартир у них не осталось – все продано еще на стадии строительства.
Можно констатировать: основной фактор, определяющий ситуацию на рынке недвижимости, — ожидания потенциальных инвесторов и клиентов. В числе второстепенных факторов: изменения законодательства, сокращение покупательной способности и ипотечного кредитования, наметившаяся тенденция удешевления национальной валюты. По всей видимости, серьезные потрясения строительной отрасли не грозят.