На вопросы "ГА" отвечает руководитель Научно-информационного центра недвижимости Армении, завкафедрой управления университета "Евразия", кандидат экономических наук Эрик МЕСРОПЯН
— В условиях рыночной экономики сельскохозяйственная земля стала объектом купли-продажи. Как у нас определяется стоимостная характеристика ее потребительских качеств?
— Рыночная стоимость земли зависит в первую очередь от тех ценообразующих показателей, которыми определяют уровень рентабельности и доходности (рента), достигнутый от использования конкретного земельного участка. В практике развитых стран, где рынок обозначил пригодные к тому или иному виду использования земельные участки, последние обусловливаются устойчивыми параметрами. В этом случае процедура оценки, особенно массовой, предельно упрощается.
Для учета природно-экономических различий оцениваемая территория (регион) зонируется, в каждой из зон выделяются эталонные участки (типичные, с указанием вида использования) и определяется ряд корректирующих параметров, например, соотношения плодородности и размеров участка, учет местоположения и др. Процедура определения стоимости конкретного участка сводится к подбору аналога из предложенных типичных участков проведением необходимых корректировок. Подобная оценка проводится в Испании, Швеции, Германии и других странах.
По нашему мнению, те подходы и шкала зональности, которые применяются при расчетах кадастровой стоимости, сегодня могут быть взяты за основу в качестве одного из показателей рыночного ценообразования земли в Армении. Однако, исследуя практику оценки земель в развитых странах, следует признать, что не все технологии могут быть применимы в стране, где только сформировался вторичный рынок земельной недвижимости.
Основным отрицательным фактором в организации массовых оценок земельных участков в Армении является отсутствие методов определения рыночной стоимости и целостной информационной базы по продажам. Главная же проблема — это наличие мелких хозяйств неправильной формы с различными показателями плодородности. Мелкоконтурные земельные угодья оказались малорентабельными и привели к удорожанию производимой сельхозпродукции.
Необходимо осознать, что рыночной стоимостью обладают лишь те земельные участки, которые имеют потребительскую стоимость в течение определенного периода времени. Оценка сельскохозяйственных земель в первую очередь зависит от их местоположения и влияния внешних факторов, а также спроса и предложения на рынке. Она также зависит от ожидаемой рыночной стоимости, сроков и вероятности получения дохода от эксплуатации земли за определенный период времени при наиболее эффективном ее использовании. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) рыночная стоимость также пересматривается.
Что касается оценки земель сельскохозяйственного назначения, то она производится исходя из фактической урожайности основных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализуемой продукции в данном регионе и необходимых затрат на производство основных культур.
— Вы создали классификатор оценки недвижимости для национального рынка. Смогут ли теперь эксперты-оценщики применить предложенные вами подходы и методы?
— Классификатор, конечно, дает эксперту возможность четко ориентироваться и учитывать многие особенности при проведении оценки рыночной стоимости сельхозугодий. При этом он в основном пользуется методами сравнительного и доходного подходов. Но нередко при определении стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ, а также для оценки капитальной стоимости многолетних насаждений, включая лесополосы, сады, виноградники, и для оценки продуктивного и рабочего скота применяет и метод затратного подхода.
При оценке застроенных земельных участков с расположенными на них постройками разнообразного назначения (например, молочнотоварные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественного комплекса в целом (фермерского хозяйства, агрофирмы) применяются методы всех трех подходов, в том числе и смешанный.