На вопросы "ГА" отвечает начальник управления малого и среднего бизнеса Министерства экономики РА Армен ЕГАНЯН
— Г-н Еганян, в конце сентября сего года правительство одобрило 5-летнюю стратегическую программу по управлению, эксплуатации и благоустройству многоквартирного жилого фонда в республике. Расскажите подробнее, в чем заключается суть программы и каким боком возглавляемое вами управление имеет к ней отношение?
— Дело в том, что наше управление, кроме малого и среднего бизнеса, занимается вопросами инфраструктуры и территориального экономического развития. В 2009 году, когда Министерство градостроительства Армении внесло в правительство предложение по ремонту крыш многоквартирных домов, премьер поручил разработать новую модель, дающую возможность более эффективного управления многоквартирными жилыми домами. Министерство экономики, координирующее работу донорских организаций в РА, также подключилось к этой работе. В итоге была разработана стратегическая программа сроком на 5 лет, одобренная правительством…
— Что же предполагает новая модель?
— По статистике многоквартирный жилой фонд в Армении составляет около 22 тысяч домов, из которых 7700 управляются кондоминиумами, преимущественно в Ереване. Управление остальными домами осуществляется органами местного самоуправления, ибо, в соответствии с законодательством, если собственники того или иного дома не избирают управляющего или не выбирают какую-либо модель управления, предусмотренную законом, то управление домом берет на себя община. В марзах в основном так и происходит. Новая же модель делает акцент на управлении, основанном на договорных отношениях между собственниками дома и частным управляющим. То есть речь идет о частных хозяйствующих субъектах, частных компаниях, занимающихся управлением многоквартирными домами, с которыми жильцы заключают договор.
Ясно, что поскольку речь идет о новой модели управления, то таким компаниям еще предстоит сформироваться на рынке. При этом не исключается, что жильцы, скажем, захотят передать все вопросы, связанные с управлением, в руки одного из своих соседей (собственников) того же дома. Либо они могут выбрать частную компанию, ориентируясь на рынок подобных услуг. Однако и в том и в другом случае будут действовать четкие критерии, определяющие, может то или иное частное лицо или компания взять на себя управление домом. Эти критерии еще предстоит детально разработать. Между тем мы уже закрепили в программе один однозначный подход, предусматривающий страхование рисков – то есть все операции, связанные с управлением домом, должны быть застрахованы, дабы исключить ситуацию в духе "управляющий собрал деньги с жильцов и не выполнил своих обязательств".
— А если жильцы так и не сподобятся выбрать ту или иную управленческую модель? Ведь у нас подобные процессы идут тяжело – иной раз даже деньги за пользование, например, лифтом не удается собрать без боя…
— В таком случае органам местного самоуправления будет дано право самим выбрать на рынке управляющую компанию. Суть в том, чтобы установить договорные отношения между собственниками дома и управляющим, которые четко бы закрепляли обязанности управляющего. На сегодняшний день не совсем понятно – должны те же кондоминиумы представлять интересы и права собственников дома или все-таки предоставлять услуги. Новая модель разделяет эти функции. Интересы жильцов дома будет представлять избранный общим собранием представитель (один из жильцов дома), который составит договор с частной компанией на предоставление услуг, связанных с управлением домом.
— Стало быть, кондоминиумы канут в прошлое?
— Да, по новой модели кондоминиумов не будет. Конечно, относительно состоявшиеся кондоминиумы (их мало, но они есть) могут трансформироваться в частные хозяйствующие субъекты и предоставлять услуги по управлению домом. Понятно, что такие компании будут ориентированы на получение прибыли – следовательно, качество услуг возрастет. Кроме того, чем больше их появится на рынке, тем жестче будет конкуренция и качественнее услуги. Конечно, новая модель вовсе не исключает участия и помощи государства, но поддерживать в надлежащем состоянии то, что им принадлежит, станет обязанностью собственников дома. И в этом контексте они сами должны быть заинтересованы выбрать такого управляющего, который сможет осуществлять свои обязанности на высоком уровне. Сегодня многие собственники понятия не имеют о своих правах и обязанностях, ответственности за состояние крыши, подъездов, подвалов, стен своего дома и т.д. Население нужно информировать, поэтому программа включает в себя также проведение информационных мероприятий.
В чем плюсы новой модели? Посмотрите: сегодня кондоминиумы управляют сразу несколькими домами. Деньги, выплачиваемые жильцами, идут в общий котел, потом один раз что-то делается для одного здания (например, крыша ремонтируется), в другой раз – для другого. Это, естественно, вызывает недовольство жильцов – дескать, мы деньги платим, а тратят их не на нужды нашего дома. По новой модели управления для каждого дома будет открыт банковский счет, а выплачиваемые жильцами суммы разделены на две части. Предусмотренные для общего ремонта деньги будут аккумулироваться на счету, другая часть пойдет на текущие расходы.
— Но ведь и сейчас мы платим кондоминиумам за все это – и за ремонт, и на текущие расходы. Только толку – ноль…
— Знаете, есть одна простая истина: если хочешь получить качественную услугу, то и платить за нее нужно соответственно. Сегодня в целом по республике за 1 кв.м жилья население платит около 8 драмов. Это мизерная сумма. Но есть еще и вопрос правильного менеджмента, и этот вопрос с внедрением новой модели реально решится. Конечно, невозможно ликвидировать кондоминиумы сразу, равно как и повысить плату за предоставление услуг по поддержанию домов в надлежащем состоянии. Все это надо делать постепенно. Во-первых, необходимо, чтобы на рынке сформировались компании, способные взять на себя функции управления. Во- вторых, тяжелое социальное положение населения не позволяет предпринимать резкие шаги в плане повышения платы. Поэтому программа будет внедряться поэтапно.
— Что это значит?
— Первый этап предполагает детальное изучение технического состояния многоквартирного жилфонда. Все они будут паспортизированы — эту функцию возьмет на себя государство. Будет также оценено социальное положение жильцов того или иного дома. На первом этапе программа заработает для определенного числа отобранных домов с более удовлетворительным техническим состоянием и платежеспособными собственниками. Впоследствии, по тем же критериям, будут отобраны здания для второго этапа. И так далее… Понятно, что в первую очередь необходимо формирование институционального поля, усовершенствование законодательной базы, подготовка или переподготовка кадров в сфере управления многоквартирными домами. Необходимо провести также работы по регистрации в кадастре общей собственности домов – подъездов, крыш, подвалов, стен и т.д. На сегодняшний день все это нигде не прописано.
Участие государства, конечно, очень важная составляющая программы. Международная практика показывает, что какая бы доля ответственности ни лежала на собственниках, отстранение государства от вопросов, связанных с сохранением жилфонда, порождает множество проблем. В развитых странах на сохранение жилфонда тратится порядка 1% от ВВП. У нас на реализацию программы по управлению, эксплуатации и благоустройству многоквартирного жилого фонда предполагается потратить около 25 млрд драмов, хотя эта сумма, конечно, не окончательная – она еще будет варьироваться. Эти деньги пойдут на решение проблем, связанных с инфраструктурой зданий, на ремонт крыш, лифтов и т.д. Ведь в республике, особенно в марзах, есть много зданий, находящихся в таком плохом состоянии, что даже частные управляющие не захотят иметь с ними дела.
— Скажите, а как быть с теми жильцами, которые просто не смогут платить за услуги? Будет опять по принципу – "один за всех", как сейчас?
— Нет. Для социально необеспеченных слоев населения предусмотрен механизм так называемого квартирного пособия. Его будут получать самые нуждающиеся. Но разработан и другой механизм. Скажем, человек владеет квартирой в центре города, которая оценивается в полмиллиона долларов, но на данный момент он не работает и у него нет возможности вносить плату за то, чтобы его дом поддерживался в надлежащем состоянии. Тогда он сможет брать у государства в долг, осуществляя необходимые выплаты. Однако при смене собственника, то есть купле-продаже квартиры, долг должен быть погашен.
— Вы сказали о том, что многоквартирный жилфонд нуждается в изучении на предмет технического состояния домов. И государство собирается этим заняться. Но ведь техническое состояние, включая сейсмику, это нечто, подверженное переменам… Разве достаточно будет один раз провести такую работу?
— Безусловно, нет. По закону она должна проводиться каждые 10 лет и определение сейсмического состояния здания играет здесь ключевую роль. Новостройки сейчас имеют технические паспорта, но изучения жилфонда на предмет сейсмики каждые 10 лет не проводилось. Это требует больших средств – чтобы провести техническую паспортизацию по всей республике, нужно около 3 млрд драмов. И, повторюсь, это необходимо делать каждые 10 лет. Конечно, нужно дать оценку сейсмическому состоянию многоквартирного жилфонда. Множество зданий уже сегодня нуждается в укреплении. И собственники должны озвучить это требование. Но поскольку внедряется институт частного управляющего, то очевидно, что многие дома могут обзавестись, скажем, верхними гибкими этажами, которые тот же частник возьмет в аренду. И ему выгодно, и здание в сейсмическом плане станет гораздо надежнее. Подобные вопросы – построить верхний гибкий этаж или укрепить здание с помощью подушек безопасности – смогут решать сами собственники…
