ОБЪЯВЛЕННЫЙ С ТРИБУНЫ ОДНОГО ИЗ МИТИНГОВ ПРЕМЬЕРОМ ПАШИНЯНОМ РОСТ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ НА 25%, по мнению директора агентства недвижимости «Барс» Марины ЧАТИНЯН, не имеет никакого экономического обоснования, покупатель к таким ценам не готов, и говорить о каких-то устойчивых тенденциях в этом плане можно будет только после того, как правительство перейдет от слов к действиям и ситуация стабилизируется. С ней согласен и директор Биржи недвижимости Артем ПРИБЫЛЬСКИЙ, который утверждает, что сегодня наблюдаются положительные тенденции, но что будет завтра — неизвестно.
«ГА» решил выяснить, что в действительности происходит на рынке недвижимости Армении, у президента одной из самых авторитетных риэлторских структур страны — Корпорации недвижимости «Акцерн» — Акопа БАГДАСАРЯНА, который, между прочим, еще год назад прогнозировал нынешнее повышение цен на недвижимость. Заметим, что корпорация состоит из 6 фирм и включает проектную, консалтинговую, аналитическую и оценочную службы, архитекторов, строителей, занимаясь не только собственно риэлторской деятельностью, но и застройкой, а потому весь рынок недвижимости со всеми воздействующими на него факторами постоянно находится под контролем корпорации.
— Акоп Антонович, какая сегодня конъюнктура на рынке недвижимости и какими факторами она определяется?
— Конечно, в Армении произошло резкое изменение политической ситуации, что вернуло людям надежду и доверие. В частности, можно отметить фактор диаспоры, 20% которой это состоявшиеся вне Армении наши соотечественники, которые не утратили генетическую связь с исторической родиной и готовы при правильной государственной политике быть полезными Армении. На сегодня после 7-8 лет застоя пробуждение оптимизма привело в разрезе 7-8 месяцев к повышению цен на различную недвижимость в среднем на 7-10%. Особенно активный сегмент — это земельный рынок, далее следуют объекты производственного и общественного назначения, а позитивные тенденции в этих двух сегментах не могут, конечно же, не затронуть и жилой фонд.
Раньше правительствами делались, безусловно, позитивные шаги по оживлению рынка недвижимости (например, решение предыдущего кабинета об использовании подоходного налога в целях покрытия процентов по ипотечным кредитам), но другие, негативные факторы (например, безостановочная эмиграция) обнуляли этот эффект. Сегодня позитивные факторы начали перевешивать негативные, и рынок после 7 лет стабильного застоя наконец тронулся.
Таким образом, на политические изменения сегодня наложились прежние экономические решения — например, обязательное увеличение с 1 января 2017 года минимального размера общего капитала комбанков в 6 раз (до 30 млрд драмов) и соответственно снижение после этого в среднем примерно на 40% процентных ставок, увеличение доступности кредитных ресурсов, так как в противном случае банки столкнулись бы с трудностями при реализации своей сильно возросшей ликвидности. То есть наложение на произошедшие в стране политические изменения, вызвавшие, в частности, воодушевление в диаспоре, принятых ранее экономических решений привело к ситуации, похожей на «идеальный шторм».
Из других позитивных для нас факторов могу выделить произошедшую в Иране на протяжении последнего года (особенно резко в последние несколько месяцев) почти 400%-ную девальвацию нацвалюты, что побуждало бизнесменов из этой страны рассматривать Армению как близкого и комфортного для них соседа в качестве площадки для диверсификации своих бизнесов, в том числе девелоперских. Они покупали и арендовали здесь производственные площадки, земли для застройки: речь идет об инвестициях малого бизнеса — от 1 до 3-4 млн долларов США. И это также внесло оживление на рынок недвижимости, хотя сейчас этот фактор ослаб, так как дошедшая до пиковых значений девальвация иранского риала сделала нецелесообразным дальнейшее перемещение капитала, и сейчас там ожидают дальнейших развитий, чтобы принять какие-то инвестиционные решения.
Все эти основные позитивные факторы, на мой взгляд, в перспективе 2-3 лет могут привести к созданию благоприятных экономических основ для того, чтобы наши соотечественники из-за рубежа активизировались в Армении в плане налаживания бизнеса. В частности, сейчас идет активный процесс по разрушению сращивания бизнеса с государством, с высокими должностными лицами, а это было одним из главных препятствий для развития рынка, так как такое положение дел приводило к тому, что государственные чиновники не были заинтересованы в создании равного для всех конкурентного поля.
— В августе текущего года вы также сделали прогноз о том, что в будущем году произойдет еще одно, 15%-ное повышение цен на недвижимость. Сохраняете ли вы и сегодня свой оптимизм, ведь платежеспособный спрос в стране не увеличивается?
— Да, сохраняю свой прогноз, основываясь на том, что в 2019 году как минимум на 50% повысится платежеспособный спрос. И другого пути нет: либо мы идем через повышение доходов людей, либо вернемся к прежним коррупционным механизмам. Проблема прежних кабинетов, как, впрочем, и нынешнего, в том, что все проблемы пытались решать за счет инфляции, роста цен, увеличения налоговой и таможенной нагрузки на бизнес. Между тем проблемы следует решать за счет двойного-тройного увеличения деловой активности, прихода новых инвесторов, основания новых дееспособных, с высокой зарплатой бизнесов. А увеличение количества субъектов предпринимательской деятельности, новых игроков возможно только при справедливом конкурентном поле, эффективной налоговой политике и, конечно, беспристрастной судебной системе, когда хозяйственные споры решаются быстро и эффективно. Думаю, для всего этого потребуется переходный период сроком около 2 лет: этого времени достаточно, чтобы заложить в стране основы для эффективной экономики. Уже сейчас мы каждую неделю принимаем у себя 2-3 потенциальных инвесторов из-за рубежа, которым оказываем консультативную помощь в их намерениях по проектам застройки в нашей стране.
— Тогда последний вопрос: ваши советы потенциальным продавцам и покупателям недвижимости. Целесообразнее ли не откладывать свои сделки с недвижимостью или все-таки лучше подождать?
— Для эффективной капитализации своих средств через рынок недвижимости несущественно, по какой цене ты продаешь свою собственность, важнее, какой цели ты хочешь этим добиться. Иначе тем, кто ждет высоких цен, можно дать совет подождать, допустим, до 2035 года, когда ваша недвижимость будет стоить, к примеру, не $80 тысяч, а $200 тысяч (улыбается). Мы же живем созвучно времени, так что выгода от ожидания высоких цен иллюзорна, ведь в будущем этот бонус может запросто аннулироваться инфляцией, другими реалиями.
Ожидать чего-то не стоит и покупателям. Смотрите, несколько лет назад барьером развития экономики были высокие ставки по банковским депозитам, доходность которых вдвое превышала таковую в случае приобретения недвижимости и сдачи ее в аренду, и это тоже было следствием безграмотной экономической политики. То есть если сдаваемая в аренду недвижимость оценивалась, допустим, в $100 тысяч, то прибыль владельца этой недвижимости составляла 4%, или 4 тыс. долларов в год, а, поместив те же средства на банковский вклад, можно было ожидать в среднем дохода в 8 тыс. долларов, так как ставки по банковским депозитам доходили и даже превышали 8%. Сегодня снижение процента по банковским валютным вкладам до 3-4% годовых уже делает целесообразным покупку и сдачу недвижимости в аренду, так как за тот же период цены на нее могут повыситься на 7% или 10%. Появился смысл.
