НЕ С ТОГО КОНЦА

"Несобственников" у нас, разумеется, куда больше, нежели счастливых обладателей жилья. Рассчитывать же на армянские традиции, устои, амот, намус и прочее не надо. Согласитесь, общественное мнение, как и само общество, за последние десять-пятнадцать лет якобы "европеизировалось", проще говоря, сильно деградировало. Да и, в конце концов, амот и намус — категории не юридические, ими в суде не поапеллируешь. Так что лучше обратиться к более осязаемым аргументам. О чем речь? В частности, о 225-й статье ГК, обговаривающей право на пользование жилплощадью.
Как известно, с начала этого года в силу вошли изменения, внесенные в законодательство о собственности. Согласно последним, понятие "прописка" перешло в ряд анахронизмов, уступив место регистрации в паспортном столе по месту проживания, которая, кстати говоря, никаких прав на данную жилплощадь не дает. Теперь собственник имеет право совершать любые операции со своей недвижимостью, не считаясь с мнением зарегистрированных, как, впрочем, может и вовсе выставить их за дверь. Если, конечно, лица, прописанные до 1 января 1999 года, не заключили с собственником жилплощади соответствующий договор, дающий им право не только на пользование жилплощадью, но и на получение денежной компенсации в случае продажи или же иных операций с недвижимостью. Казалось бы, вот и отлично — наконец государство встало на защиту прав собственника. Однако вместе с тем следует отметить ("ГА" писал об этом неоднократно) , что более чем за год, отведенный для заключения договора с собственником, в кадастр поступило лишь одно аналогичное заявление. . .
Сторонники достаточно резких законодательных изменений придерживаются мнения, что подобная защита прав собственника необходима для того, чтобы сделать обороты с недвижимостью более гибкими. Трудно с этим не согласиться. Однако прежде, пожалуй, необходимо было решить ряд других, не менее важных проблем. Судите сами.
Государство жилья почти не строит
Несмотря на строительный бум в Армении в последние несколько лет, само государство строит жилье в строго ограниченном количестве, да и то в основном в зоне землетрясения, где все еще ждут своей очереди бедствующие во времянках семьи. Ввод жилья за счет государственных капитальных вложений сократился с 1 млн кв. метров (13, 9 тыс. квартир) в 1990 году до 50 тысяч кв. метров (0, 6 тыс. квартир) или в 20 раз в 2000 году.
За последние годы в Армении наблюдается инвестиционная активность жилищного строительства, осуществляемого за счет средств индивидуальных застройщиков. Так, если в 90-х годах 80% жилья строилось за счет государственных средств, то за последние годы ситуация кардинально изменилась. На долю частного сектора приходится 80-90% вводимого жилья.
По данным доклада "О государственной программе развития жилищного строительства стран СНГ на 2005-2007гг. ", из порядка 800 тысяч семей, проживающих в Армении, около 30 тысяч семей, или 3, 8% оставшихся без крова, ожидают первоочередной государственной поддержки. В соответствии с расчетами для обеспечения жильем этих категорий граждан потребуется построить около 2 млн кв. метров общей площади жилых домов, для чего необходимо порядка 600 млн долларов. Наряду с этим десятки тысяч семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако, как указано в документе, "при существующих диспропорциях в жилищном секторе, обусловленных высоким уровнем предложения на рынке вторичного жилья (9: 1) , со стоимостью меньше стоимости нового строительства примерно в 3 раза, участие государства в финансировании нового жилья становится нецелесообразным".
Недоразвитая ипотека
Между тем, по оценкам экспертов ООН, около 40% населения Армении нуждается в увеличении жилплощади. Государство фактически умыло руки, так что вся надежда на ипотеку. Законодательная база для решения данного вопроса уже подготовлена. Тем не менее ипотечное кредитование у нас, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Ибо задачей номер один для развития рынка ипотечного кредитования является проблема "длинных денег". А пока она не решена, то у нас и процентные ставки высоки, сроки погашения кредита малы, а размер первоначального взноса многим просто не по карману. Для сравнения: в США кредит выдается под 4-5% сроком на 20-25 лет, в Германии — под 4-8% на 25-30 лет, в Латвии — под 4% на 25-30 лет, в России — под 9-19% на 10-20 лет, а в Армении под 12-20% на 4-10 лет.
Впрочем, банковские специалисты считают, что отечественный ипотечный рынок уже развивается: в результате жесткой конкуренции процентная ставка снизится, и уже через несколько лет долгожданное жилье сможет стать доступным для людей среднего достатка. Как говорится, вашими бы устами. . . В таком случае через несколько лет и нужно было редактировать злосчастную 225-ю статью Гражданского кодекса! Интересно, но радетелям за права собственников законодательные изменения отнюдь не кажутся преждевременными, они не видят абсолютно никакой (?!) разницы, когда именно — через год, пять или десять лет — принять такой закон.
Более того, они при этом еще и весьма цинично кивают на Запад, дескать, большинство населения развитых капстран живет по найму. Так давайте сначала допрыгнем до уровня этих самых капстран. До сих пор не пересмотрены основания для признания нуждающимися в улучшении жилищных условий. Не до этого нашему государству, чиновники которого снимают мерки исключительно с развитых капстран. Государству, первоочередной задачей которого является обеспечение жильем семей, "пожертвовавших" свои земельные участки для государственных нужд; проживающих в домах, которые подлежат сносу; проживающих в зоне бедствия во времянках; беженцев. Еще у этого государства есть молодые семьи, которых тоже надо "жилищно" поддерживать, а еще. . . Словом, кругом задачи, и сплошь первоочередные.Что такое доходный дом?
Рынок найма целиком и полностью пущен у нас на самотек. И до определения "состоявшийся" ему далеко, как до луны.
К слову сказать, в Европе жилые дома для сдачи квартир внаем начали строить еще в 30-е годы XIX века. Сегодня это очень успешный и довольно распространенный бизнес во многих европейских странах. А в тех же развитых капстранах данный сегмент также контролируется государством. К примеру, основной особенностью рынка аренды жилья в Париже является контроль государства за ценами на сдаваемое жилье. Существуют жесткие госрасценки, не позволяющие необоснованного повышения платы. А вот в Германии квартиросъемщик защищен законом "О порядке сдачи жилья". К примеру, владелец квартиры не имеет права выселить жильца, если тот не согласен с необоснованным повышением квартплаты. В конфликтных ситуациях на помощь квартиросъемщику могут прийти Объединение защиты прав квартиросъемщиков, адвокаты, специализирующиеся в вопросах квартирного права.
Между тем в поисках доступного жилья для молодежи на рынок аренды обратили свои взоры и российские чиновники. В рамках программы "Молодежь Москвы" на 2007-2009 годы обсуждается идея строительства муниципальных доходных домов, где семейные москвичи в возрасте до 30 лет на льготных условиях могли бы снять в аренду жилье по цене ниже рыночной. Впрочем, "молодежная аренда" пока что не проект, а идея. Но очень уж хотелось бы, чтобы подобные идеи осеняли и наших властей предержащих, а главное — претворялись бы в жизнь.
В конце концов, в Конституции нашей страны есть еще и статья 31, согласно которой каждый гражданин для себя и своей семьи имеет право на удовлетворительный уровень жизни, в том числе на жилье, а также на улучшение условий жизни. И государство должно предпринимать необходимые меры для осуществления этого права.