Наблюдающийся в последние годы в Армении бурный рост строительства вообще и жилищного в частности, как это ни странно, никоим образом не приблизил решение главной задачи — жилищного обеспечения населения.
Практически с 2000 года в республике активно строится жилье, однако при этом иначе как доходный бизнес застройка вообще не рассматривается. Из года в год сдаются в эксплуатацию десятки тысяч квадратных метров жилплощади, однако предназначаются они исключительно для так называемой элиты, ибо не только приобретение такого жилья, но и проживание в нем по карману лишь малой части населения страны. Конечно, даже такое положение дел можно считать прогрессом для страны в целом. В конце концов, вне зависимости от того, кому предназначены строящиеся дома, активизация строительной сферы позволяет обеспечивать рост экономики. Только вот роли государства во всем этом не видно.
Увы, до сих пор на фоне, повторюсь, бурного роста строительной отрасли в стране так и не сформировалась четкая, внятная государственная жилищная политика. Между тем очевидно, что она (государственная жилищная политика) должна работать не на обеспечение валового роста объемов строительства, а на расширение базы социального жилья. Жилья, доступного широким слоям населения. Увы, в этом плане нам похвастаться абсолютно нечем.
Дело тут не только в крайне низкой обеспеченности населения жильем и растущей потребности в нем. На самом деле, за исключением зоны бедствия, острота проблемы жилищного обеспечения, можно сказать, не бросается в глаза. Но вот для страны, где демографическая ситуация постепенно обретает угрожающие проявления, задача жилищного обеспечения населения уже сама собой становится стратегической, актуальнейшей и приоритетной. Но и это не самая серьезная проблема.
Главная проблема в том, что жилищный фонд Армении стремительно приходит в негодность. Так что сегодня в повестке дня стоит задача весьма глобальная: нужно не только увеличить прирост жилищного фонда, но и заменить львиную долю существующего. По разным оценкам, уже через несколько лет старые дома нашего жилищного фонда начнут просто разваливаться. И справиться с этой проблемой вряд ли можно без конкретной концепции жилищного обеспечения, без программ муниципального строительства и внедрения института социального жилья.
Да, сегодня государством предпринимаются шаги по расширению ипотечного кредитования, по обеспечению большей доступности ипотеки. Однако сама по себе кредитная схема и участие в ней коммерческих банков не может, да и никогда не станет путем решения проблемы. При полной коммерциализации жилищного фонда о массовом жилищном обеспечении не стоит и заикаться. И это при условии, повторюсь, активного старения существующего жилья.
Тут, пожалуй, стоит отметить, что речь отнюдь не идет о строительстве за счет государства и безвозмездном предоставлении в собственность квартир всем нуждающимся. Под социальным жильем не подразумевается жилье бесплатное. Благотворительность в это понятие не закладывается. Социальное жилье — это жилье, построенное и реализованное опять же на принципах рыночной экономики с той лишь разницей, что оно гораздо дешевле остального.
В мире существуют и весьма успешно действуют самые разнообразные схемы участия государства как в процессе обновления ветшающего жилищного фонда, так и в обеспечении малоимущих граждан крышей над головой. Существуют различные государственные программы, включающие в том числе и развитие института социального найма. Сей вид обеспечения малоимущего населения жильем предполагает предоставление на льготных условиях в аренду жилья, принадлежащего государству или муниципальным органам управления. Формируются различные фонды, кооперативы и т. д.
Принято считать, что в западных странах, в странах с развитой рыночной экономикой буквально все, в том числе и вопросы жилищного обеспечения, подчинены суровым законам бизнеса, исключающим государственную заботу, проявляемую к малоимущим слоям населения. Дескать, жилье здесь слишком дорогое и люди со скромным достатком вообще и не помышляют о его приобретении. Между тем, оказывается, это далеко не так, в чем можно убедиться на примере хотя бы Великобритании.
Прежде всего отметим, что в своей градостроительной политике правительство Великобритании законодательно закрепило, что доступным считается жилье для тех, чьи потребности не могут быть обеспечены рыночным предложением. Право на приобретение такого жилья гарантируется участникам соответствующей национальной программы. Так называемое доступное или социальное жилье не обращается на открытом рынке из-за ограничений по цене и запрета на перепродажу. Но главное, стоимость такого жилья не должна быть выше 3, 5-4 средних годовых окладов по месту нахождения недвижимости.
Желающие приобрести малобюджетные дома или квартиры вправе обратиться в жилищные ассоциации, которые представляют собой некоммерческие организации, созданные специально для обеспечения нужд населения в данной сфере. Деятельность жилищных ассоциаций финансируется правительством через централизованный орган — жилищную корпорацию. Она осуществляет контрольные функции за деятельностью ассоциаций на местах, а также привлекает к сотрудничеству частный капитал.
Жилой фонд жилищных ассоциаций предназначен как для покупки, так и для сдачи в аренду по ценам гораздо ниже среднерыночных. Однако психология англичан такова, что людей, снимающих жилье, считают до неприличия бедными. Так что англичане все-таки предпочитают приобретать квартиры в собственность, а для этого жилищные ассоциации предлагают малообеспеченным гражданам ряд схем.
Так, весьма популярна программа для арендаторов муниципального жилищного фонда под названием "Право выкупа". Суть ее состоит в том, что человек, снимающий у местного органа самоуправления дом или квартиру, через два года приобретает право выкупить занимаемую недвижимость со скидкой в несколько десятков тысяч фунтов стерлингов, в зависимости от срока проживания по данному адресу. С 1997 года по этой системе собственную крышу над головой обрели более 1, 6 млн британских семей. Финансовые средства от продажи этого муниципального имущества поступают в государственную казну, откуда реинвестируются в строительство нового социального жилья.
В различных странах действуют различные системы и программы по жилищному обеспечению населения. Сходны же они, пожалуй, по одному признаку. В них особое место уделяется муниципальному строительству и такому понятию, как социальное жилье. Дабы не быть голословным, приведу некоторые статистические данные, касающиеся доли социального жилья в общем жилищном фонде некоторых стран. Так, в Голландии социальное жилье составляет 35% всего жилого фонада, в Австрии — 28%, в Дании — 19%, во Франции — 17%, в Великобритании — 21%, в России — 28%, в Швеции — 40%.
Разумеется, тут напрашивается вопрос: а в Армении? У нас, скорее всего этот показатель достиг почти нулевого уровня. По крайней мере еще три года назад в нашей стране в социальном найме числилось всего лишь 3% жилого фонда.
Подъем жилищного строительства вообще и создание постоянно действующей системы социального строительства в частности, безусловно, являются одной из главных задач правительства. А с учетом грядущего жилищного кризиса, связанного со старением существующего жилфонда, это даже сверхзадача. Очевидно, что ее надо ставить и решать. Ясно, что для этого потребуются большие финансовые, организационные ресурсы. Но это, безусловно, тот случай, когда игра стоит свеч.
Во-первых, решение жилищной проблемы само по себе является целью более чем достойной. Особенно в нынешних сложных социально-экономических условиях и при очевидном недовольстве собственным уровнем жизни большей части населения страны. Ведь ничто так не влияет на качество жизни людей, как их обеспеченность жильем. Во-вторых, начало и развитие социального строительства (по сути обеспечение большей части страны доступным и качественным жильем) , если не решит демографическую проблему, то создаст базу для ее решения. Наконец, строительство социального жилья не может не дать новый импульс экономическому росту, ибо предполагает значительное увеличение объемов строительства.