НЕ ГОВОРИ "ГОП"…

30 июля с.г. независимая аудиторско-консалтинговая фирма Grant Thornton Armenia (GTA) опубликовала объективное и надежное исследование рынка недвижимости Армении, основанное преимущественно на исторических данных. Этот анализ позволяет составить представление об изменениях в квартальном разрезе рынка недвижимости в постреволюционный период, а заодно развенчать некоторые культивируемые властями в политических целях мифы…

НЕ СЕКРЕТ, ЧТО после пассивности и порой умеренного роста в последние годы рынок недвижимости в Армении в 2018 году проявил существенную активность, что в основном объясняется позитивными политическими и экономическими ожиданиями со стороны потенциальных покупателей. Тем не менее, специалисты рынка оценивают рост количества сделок и цен как результат краткосрочного воздействия, то есть в случае отсутствия дальнейших коренных экономических и инвестиционных реформ этот рост может существенно замедлиться и даже вернуться к своему первоначальному застойному состоянию.

Первой достойной внимания новостью в упомянутом исследовании является тот факт, что существенный рост количества сделок с недвижимостью был замечен еще в 4-м квартале 2017 года - по отношению как к предыдущим кварталам, так и 5 последним годам. Авторы исследования считают, что, возможно, платежеспособный сегмент населения решил обезопасить себя от обсуждаемых в рамках налоговых реформ изменений в плане ограничений по выплатам процентов по ипотечным кредитам за счет подоходного налога, что приняло недопустимо активный характер, продолжающийся по сей день, и давно вышло за рамки сугубо социальной поддержки населения (пользующиеся льготами за счет госбюджета далеко не всегда нуждаются в жилье и приобретают одну недвижимость за другой). Тем самым платежеспособная часть населения решила загодя приобрести недвижимость на первичном рынке, чтобы избежать возможных ограничений по указанной льготе.

ОБЩЕЕ КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК с недвижимостью в 2018 году достигло максимума за последние 10 лет, составив почти 162,5 тыс., что на 13,3% больше аналогичного показателя предыдущего года. Так, в 1 квартале 2018 года, то есть еще до "бархатной революции", зарегистрирован наибольший (на 33% по сравнению с тем же периодом предыдущего года) рост количества сделок, который во 2-м и 3-м кварталах, то есть в период и после "бархатной революции", напротив, замедлился соответственно до 24% и 10%. А в 4-м квартале рост даже стал отрицательным (-0,4%). В 1-м квартале 2019 года рост по сравнению с 1-м кварталом 2018-го существенно снизился, упав с отмеченных выше 33% до всего 4%.

Активность рынка в 2018 году, помимо обусловленных изменением политической ситуации субъективных обстоятельств (ожиданий), имеет и объективную базу, никак не связанную с "бархатной революцией". Дело в том, что в 2018 году были сданы в эксплуатацию 589 жилых домов, что на 121 здание больше, чем в 2017-м. Связанные с недвижимостью строительные объемы в прошлом году по сравнению с предыдущим годом выросли на 5,7%.

Более трети всех сделок с недвижимостью составляют операции по отчуждению недвижимости (купля-продажа, дарение и обмен). Эти сделки в 2018 году по сравнению с 2017-м выросли на 20,4% - и это самый высокий показатель за последние 10 лет (до того максимум был зарегистрирован в 2017 году - 11,8%). Рост зарегистрирован по всем видам недвижимого имущества и был особенно заметен в сегментах жилых домов и земли. Однако при этом, что примечательно, количество отчуждений земли по сравнению с предыдущим годом не претерпело существенных изменений, а удельный вес в этих операциях производственных строений и объектов общественного назначения остался практически неизменным. Это к тому, что ситуация на рынке недвижимости никак не свидетельствует об усилении экономической активности в стране.

ЕЩЕ БОЛЕЕ ЛЮБОПЫТНО, что тенденция роста количества сделок по купле-продаже, проявившаяся еще с 4-го квартала 2017 года, в 2018-м претерпела нежелательные изменения. Так, сравнивая тот или иной квартал 2018 года с тем же кварталом предыдущего года, приходишь к выводу, что с каждым последующим кварталом темп годового роста угасает - с зарегистрированного в 1 квартале 2018 года 45%-го роста до падения на уровне минус 1% в 4-м квартале. Помимо Араратской, Армавирской и Лорийской областей, во всех остальных марзах и в Ереване видно замедление темпов роста и фактическое снижение. В частности, что касается сделок по купле-продаже земельных участков, то после существенного роста в 4-м квартале 2017 года и в 1-м квартале 2018 года (66,2% по сравнению с 1-м кварталом 2017г.) во 2-м и 3-м кварталах темп роста снизился в разы - соответственно до 33,5% и 18,7%, а в 4-м квартале и вовсе стал отрицательным (-11,2%).

 Другой активно тиражируемый властями миф относится к якобы вставшим после "бархатной революции" в очередь на покупку жилья в Армении иностранцам. На деле же в 2018 году сделки по купле-продаже с их участием составили менее 11%, причем (внимание! - Ред.) сделки по продаже вдвое превышают таковые по покупке (530 и 1024). Получается, что иностранные граждане намного больше избавлялись от недвижимости в Армении, нежели приобретали. 

ТЕПЕРЬ О РЫНОЧНЫХ ЦЕНАХ на недвижимое имущество. Последний раз цены на квартиры выросли в 2013 году, увеличившись по сравнению с предыдущим годом в среднем на 5,4%. Далее они до 2017 года оставались стабильными, порой регистрируя незначительный годовой рост. В 2017 году цены во всех административных районах столицы, помимо Кентрона, упали. В 2018 году рыночные цены на 1 кв. метр в многоквартирных домах в среднем повысились на 22,5%. В большей части административных районов Еревана цена за 1 кв. метр варьировалась в пределах 250-300 тыс. драмов, но в Кентроне и Арабкире она была выше в 2 и 1,5 раза соответственно. Тем не менее, во 2-м и 3-м кварталах 2018 года темп роста замедлился. Кроме того, в марзах цены на квартиры в облцентрах (за исключением Арташата, Раздана и Капана) либо не изменились, либо даже упали.

Более того, в 2018 году количество сделок аренды строений производственного назначения снизилось на 557 (или на 32,8%). Сократились сделки аренды и по земельным участкам, в том числе землям сельхозназначения (на 628, или на 25,7%).

ТАКИМ ОБРАЗОМ, подводя итоги, можно констатировать, что излюбленные властями - в первую очередь, лично "народным премьером" Николом Пашиняном - мифы о каких-то небывалых рекордах на рынке недвижимости, который, понятное дело, выступает глобальным индикатором социально-экономической обстановки в стране, не выдерживают критики и рассыпаются в прах при первом же столкновении со статистикой - заметьте, статистикой официальной, которую и анализировала GTA.

В данной статье разоблачены, как минимум, 5 излюбленных властями мифов. Коротко повторим их: 1) Активность сделок на рынке недвижимости началась не после и вследствие "бархатной революции", а еще с 4-го квартала 2017 года; 2) Миф о навале иностранцев в стремлении приобрести недвижимость в Армении; 3) Количество отчуждений земли и строений производственного назначения после "бархатной революции" никак не изменилось; 4) Рост цен на недвижимость марзы практически не затронул; 5) Рост цен на квартиры действительно зарегистрирован в 2018 году, но в последующие после "бархатной революции" кварталы он, напротив, замедлился (в 1 квартале 2019 г. по сравнению с тем же периодом 2018 г. рост цен на квартиры составил всего 3-3,5%).

Напоследок заметим, что дальнейшие движения на рынке недвижимого имущества Армении в существенной мере будут связаны с эффективностью реализации связанных с экономической ситуацией ожиданий населения.