ТУРБУЛЕНТНОСТЬ И СНИЖЕНИЕ СПРОСА: ЗАСТРОЙЩИКИ ПРОГНОЗИРУЮТ ПАДЕНИЕ ОБЪЕМОВ

Строительный сектор, являющийся последние годы одним из драйверов роста армянской экономики, оказался нынче предметом бурных экспертных обсуждений насчет предстоящих развитий отрасли. Быть ли строительству и далее в топе отраслей, обеспечивающих рост нашей экономики, или бум остался позади, а впереди застой, снижение объемов и как следствие негативное воздействие на ВВП страны?

Именно эти темы и обсуждались в ходе состоявшегося на днях заседания Армянской ассоциации застройщиков, участники которого не только говорили об отраслевых проблемах, но и попытались очертить пути выхода из сложившейся ситуации.

Непредсказуемость отпугивает инвесторов

Начнем с цифр. Как отметил глава Армянской ассоциации застройщиков Гурген Григорян, в 2023 году в структуре ВВП на долю строительства пришлось порядка 15,2%. А если еще и приплюсовать к этому эффект смежных отраслей, то речь идет о доле в 21-22%. Иными словами, строительный сектор выступает одним из локомотивов экономического роста страны, обеспечивая порядка одной пятой ВВП Армении.

НО ПРИ ВСЕМ ЭТОМ, ПРОДОЛЖИЛ РУКОВОДИТЕЛЬ АССОЦИАЦИИ, ОТРАСЛЕВЫЕ ПРОБЛЕМЫ МНОГОЧИСЛЕННЫ. Среди них – тарифы для застройщиков за подключение к общественным услугам (газ, вода, электроэнергия), которые выросли в десятки раз. Серьезные проблемы у застройщиков возникают также и в связи с затягиванием процессов администрирования со стороны государственных и общинных властей. Ну и плюс - постоянно меняющееся правовое регулирования.

«Постоянно меняющиеся акты, нормы и закон приводят к нестабильным отношениям в инвестиционной среде, что имеет негативный эффект в контексте инвестиционной привлекательности», - пояснил Г.Григорян, добавив, что многие инвесторы предупреждали, что отказываются инвестировать, потому что у них нет предсказуемости деловой среды.

Напомним, что ровно год назад без каких-либо прелюдий на заседании 26 декабря 2023 года Совет старейшин Еревана принял решение, согласно которому вместо ранее выплачиваемых за получение разрешения на строительство 700 тыс. драмов, застройщикам придется платить в разы больше – 4 млн драмов базовой платы и 7 млн драмов базовой пошлины.

«Представьте ситуацию, когда человек покупает билет на самолет Ереван-Москва за 200 долларов, но в середине полета узнает, что, например, цена на посадку в самолете на рейс установлена в размере 50 тыс. долларов, и он должен заплатить. Как вообще такое возможно? Поэтому инвесторы начали отказываться от запланированных вложений, обосновывая тем, что у них нет гарантии того, что завтра также неожиданно в Армении не установят новые пошлины на госрегистрацию или предоставление адреса», - детально изложил суть проблемы глава Армянской ассоциации застройщиков.

Снижения цен не ждите

Коснувшись ценовой политики, он уточнил, что за последние годы себестоимость строительства растет. С одной стороны, это обусловлено ценами на международном рынке на товары и стройматериалы (дополнительным фактором является рост стоимости рабочей силы). А с другой – проводимой властями политикой в этой сфере, результатом которой стал кратный рост местных платежей и пошлин за архитектурно-планировочные задания и разрешения на строительство. К примеру, местная пошлина за 14-этажное здание в административном районе Арабкир, по подсчетам эксперта, может обойтись застройщику в 50-60 млн драмов.

«К ЭТОМУ СУММИРУЮТСЯ ВЫПЛАТЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОДКЛЮЧЕНИЯМИ ПО ЛИНИИ КАЖДОЙ ОРГАНИЗАЦИИ-ПОСТАВЩИКА, и получается огромная сумма, оказывающая существенное воздействие на себестоимость градостроительной программы. Так что я не разделяю мнения о том, что цены на недвижимость пойдут на спад, поскольку себестоимость работ будет расти», - полагает председатель Армянской ассоциации застройщиков.

Касается это и областей страны, где цены на продажу недвижимости держатся на довольно высокой планке. Дело в том, объясняет эксперт, что основное строительное сырье и рынок труда сосредоточены в Ереване, имеются еще и затраты, связанные с транспортировкой из столицы, есть проблема с водой, плюс выплаты, связанные с электроэнергией. Все это влияет на себестоимость строительства в областях, практически приравнивая ее к показателю в столице.

«В свое время после отмены закона о возврате подоходного налога в случае ипотечного кредита в самом Ереване, мы представили кабмину свой прогноз относительно того, что застройщики в отдаленных областях не будут осуществлять программы, и, по существу, расширятся границы Еревана.

Жизнь показала, что наши прогнозы стали реальностью. Активность по части программ застройки, за исключением нескольких курортных зон, была в основном близ Еревана», - констатировал Г.Григорян.

Акцент на реновацию

Увы, прогнозы застройщиков относительно будущих развитий отрасли особым позитивом не отличаются. Учредитель компании «ArtCompany» Ваге Петросян прямо заявил, что в 2025 году на рынке недвижимости нас ждет существенное падение спроса.

«МЫ ВСТУПАЕМ В ТУРБУЛЕНТНЫЙ ПЕРИОД, СВЯЗАННЫЙ С ГЕОПОЛИТИЧЕСКОЙ СИТУАЦИЕЙ. Эта ситуация влияет на инвестиционную среду градостроительства. Дефицитный спрос в ближайшие годы, особенно в 2025 году, и нестабильная геополитическая обстановка заставляют нас призадуматься над тем, что нас может ожидать существенное снижение темпов продажи, особенно на рынке первичной застройки», - говорит застройщик.

Негативное влияние на рынок недвижимости будет оказывать и отмена льготной ипотеки, способствуя падению покупательского спроса на первичное жилье в столице. Причем, воздействие будет не только в краткосрочной и среднесрочной перспективах, но и в долгосрочной, учитывая то, что у нас очень остро стоит вопрос с изношенным жилфондом.

По подсчетам Армянской ассоциации застройщиков, если бы строительство в Ереване продолжилось хотя бы нынешними темпами в течение еще 3-4 лет, то в некоторой степени это смогло бы сдержать нарастающую с каждым годом проблему изношенности столичного жилфонда. Возврат подоходного налога с ипотеки был важен не только с точки зрения бизнеса как фактор, повышающий покупательский спрос, но и (что важно) в плане обновления жилфонда.

Еще одним вариантом решения, по мнению экспертов, может стать стимулирование государством процесса реновации имеющегося жилфонда, а не господдержка строительства нового жилья. Подобное регулирование рынка приведет к сохранению жилфонда, использованию заброшенных жилых зданий, что позволит не только избежать их дальнейшего износа, но, наоборот, поспособствует восстановлению зданий, продлив срок эксплуатации.

Ассоциация застройщиков уже представила пилотную программу по реновации жилищного фонда в Комитет градостроительства. Раскрывая детали, член правления Армянской ассоциации застройщиков Армен Сакапетоян пояснил, что планируется в следующем году реализовать пилотный проект в административном районе Ачапняк на территории площадью 5-6 га (близ запланированной новой станции метро). 

Проблема в том, как отметил представитель Ассоциации, что в Армении нет налогового регулирования в случае программ по реновации жилфонда. По его словам, этот вопрос необходимо представить правительству, чтобы внедрить новый режим налогообложения в подобных сделках. Ведь в конечном счете, как показывают предварительные расчеты, эффективнее пустить в оборот уже построенный объект, чем начинать новое строительство.