«ПЕРЕГРЕТЫЕ» НОВОСТРОЙКИ

Центральный банк Армении считает возможным замедление активности на рынке недвижимости республики, сказал глава финансового мегарегулятора Мартин Галстян.

«НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НАБЛЮДАЛИСЬ ТЕНДЕНЦИИ ЗАМЕДЛЕНИЯ ТЕМПОВ РОСТА ЦЕН. В условиях постепенного завершения программы возврата подоходного налога и возможного насыщения спроса на недвижимость мы считаем вероятным дальнейшее замедление активности на этом рынке», - сказал он, представляя отчет о финансовой стабильности за 2024 год, подчеркнув при этом, что в этом случае нам придется иметь дело с формированием рисков избыточного предложения на рынке недвижимости и связанным с этим кредитным риском…

По негативному сценарию в Армении на рынках недвижимости и ипотеки будет зафиксирован резкий спад активности, который может негативно повлиять, с одной стороны, на доходы банковской системы, а с другой - на уровень потребления населения.

Таким образом, ЦБ РА прямо сигнализирует о реальных структурных рисках на рынке новостроек. Фаза безудержного роста, подпитываемого льготной ипотекой и оптимизмом покупателей, по сути завершается. Теперь наступает период переоценки. Рынок входит в зону турбулентности, и поведение игроков станет определяющим фактором того, смогут ли они адаптироваться к новым реалиям или «перегрев» поставит страну перед фактом, когда придется пожинать плоды неприятных последствий.

Уже сегодня, как следует из поступающей в редакцию информации, многие заемщики ипотечных кредитов начали испытывать трудности с погашением взятых на себя обязательств. Из-за некомпетентности и авантюризма правительства Пашиняна на рынке недвижимости усиливается дисбаланс, вызванный искусственным стимулированием спроса. По данным финансового отчета Центробанка РА, рост кредитов в сфере ипотеки в прошлом году составил внушительные 37,4%, а их доля в общем кредитном портфеле перевалила за 21%, почти добравшись в денежном выражении до $4 млрд.

Напомним, что программа возврата подоходного налога в счет уплаты процентов по ипотечным кредитам была в социальных целях разработана и принята еще прежним правительством Карена Карапетяна, однако пришедшее к власти правительство Пашиняна извратило ее, превратив в чисто коммерческий проект, когда люди получили возможность за государственный счет покупать по 3-4 объекта недвижимости, сдавая их в аренду.

СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОМПАНИИ, ОПИРАЯСЬ НА РЕКОРДНЫЙ ПРИТОК ПОКУПАТЕЛЕЙ-ИПОТЕЧНИКОВ, АКТИВНО ПОДНИМАЛИ ЦЕНЫ, а вложения в новостройки для многих стали альтернативой теряющим привлекательность банковским депозитам и рисковому фондовому рынку. Это и привело к росту инвестиционного спроса, разогнав цены на рынке недвижимости. Так надувался «ипотечный пузырь», и еще неизвестно, удастся ли властям плавно «спустить» его, не допустив резких обвалов, или он с треском лопнет.

Льготная ипотека позволяла властям рапортовать о высоких макроэкономических показателях, так как строительная сфера стала основным драйвером угасающего экономического роста в стране. Правительство мало волновало, что искажена картина реальной платежеспособности, под которой могут скрываться серьезные риски как для застройщиков и банков, так и для самих покупателей. В случае падения цен на недвижимость заемщики столкнутся с проблемами, а для многих домохозяйств долговая нагрузка станет критической.

Системных рисков, которые то ли по неведению, то ли из-за присущего правительству Пашиняна авантюризма создали сами власти, сегодня не может не видеть только слепой. Для конечного потребителя рынок недвижимости больше не выглядит столь же безопасным и предсказуемым, как раньше. Не исключено, что ценовой рост сменится стагнацией, а то и падением. В этих условиях многие домохозяйства окажутся в трудной ситуации, так как у них отсутствует «подушка безопасности», а выплаты составляют 60-70% получаемых доходов.