ОБЪЕМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕ ПОКРЫВАЮТ ДАЖЕ ЕСТЕСТВЕННЫЙ ИЗНОС ЖИЛФОНДА

Застройщики о ситуации на рынке недвижимости

Большая активность, которая наблюдается на рынке недвижимости Армении с начала весны этого года, по оценкам экспертов сферы, является максимальной за последнее десятилетие. В цене прибавили и продажа, и аренда квартир в этом году. Причем значительно.

НАИБОЛЬШУЮ АКТИВНОСТЬ РЫНОК ПРОДЕМОНСТРИРОВАЛ В СТОЛИЦЕ. Так, в первом квартале 2022 года по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом, судя по данным Комитета кадастра РА, количество сделок с недвижимостью в столице увеличилось на 23%.

Стоимость жилья в Ереване за тот же период выросла на 14,6% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. А в среднегодовом выражении рост цен на жилье в столице составил 16,7%. Правда, риэлторы дают иную оценку, указывая на то, что средняя цена одного квадратного метра жилья в Ереване за год увеличилась на 20-40% в зависимости от локации.

Однако самое интересное творилось на рынке аренды недвижимости. Нынешний год в буквальном смысле можно назвать рекордным как по количеству сделок, так и стоимости аренды жилой и коммерческой недвижимости, взлетевшей в разы. И не только в столице, но также и в областях страны. Одна из причин такого ажиотажа - приток в Армению десятков тысяч релокантов из России.

Как отмечает учредитель и глава компании «Логикон Девелопмент» Ваге Петросян, российские релоканты по большому счету не покупают у нас жилье. Поэтому нельзя сказать, что их приток создал серьезный спрос на покупку недвижимости в Армении, подстегнув тем самым рост цен.

«Но тут есть другой фактор, создающий свой эффект. Дело в том, что когда рынок аренды жилья «нагревается», то автоматически этот процесс приводит к оживлению рынка недвижимости в целом. Потому что сдача недвижимости в аренду становится привлекательным сегментом, и люди начинают брать ипотеку и покупать квартиры для этой цели, что в целом и увеличивает спрос. Это нормальное явление, которое во всех экономиках приводит к подобному эффекту. И у нас оно также наблюдается», - объяснил руководитель «Логикон Девелопмент».

Неутешительные мировые тренды

 Свою лепту в подстегивании спроса на столичное жилье, продолжил он, оказывает и тот факт, что после января 2025 года в Ереване перестанет действовать программа по возврату подоходного налога при ипотечном кредитовании на первичном рынке. По его словам, сейчас на рынке наблюдается эффект переноса будущего спроса в текущую реальность. Иными словами, те, кто исходя из разных соображений планировал приобрести жилье после 2025 года (скажем, к этому времени подрастет сын и ему надо жениться), на данном этапе спешат приобрести квартиры в строящихся новостройках, чтобы успеть воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования.

«ЭТО ЯВЛЕНИЕ ТАКЖЕ СКАЗАЛОСЬ НА ОЖИВЛЕНИИ РЫНКА. Но, как показывает наш анализ, в среднесрочной перспективе в разрезе трех лет ситуация поменяется, исходя из того, что программа по возврату подоходного налога при ипотечном кредитовании перестанет действовать в Ереване. Поэтому мы прогнозируем, что сфера градостроительства начнет к этому времени фиксировать падение объемов, чему также будет способствовать глобальный тренд в этом сегменте», - изложил свое видение ситуации эксперт рынка строительства жилья.

Говоря о международных тенденциях, В.Петросян указал на то, что с серьезными долговыми проблемами на фоне спада в секторе недвижимости в Китае столкнулся один из крупнейших китайских девелоперов – Evergrande Group, имеющий на сегодня самый большой долг для отрасли в общемировом масштабе (свыше 300 млрд долларов). Кризис на рынке недвижимости, продолжил он, наблюдается уже и в США, где в третьем квартале этого года впервые после 2012 года было зафиксировано падение цен на недвижимость.

«Во многом это обусловлено политикой Федеральной резервной системы США, которая в попытке обуздать рост инфляции повышает ключевую ставку. Ей следуют и Банк Англии, и Европейский Центробанк. Вообще, если проанализировать, то первыми «жертвами» борьбы финансовых регуляторов со сдерживанием инфляционного «пузыря» становится именно рынок недвижимости. Поэтому в среднесрочной перспективе мы ожидаем, что и у нас рынок недвижимости несколько успокоится после активного роста цен за последнее время», - спрогнозировал В.Петросян. 

Рынок недвижимости, как и рынок золота, всегда будет расти

 Согласен с ним и глава строй компании «Закарян Констракшн Солюшнс» Эдгар Закарян. Правда, частично. По его словам, рынок недвижимости подобен рынку золота. Учитывая то, что во всем мире численность населения только растет, а не наоборот, в краткосрочной и среднесрочной перспективах на международном рынке недвижимости при определенных обстоятельствах возможно и будет наблюдаться некоторое падение. Но в долгосрочной перспективе, по оценкам застройщика, он всегда будет расти.     

«АРМЕНИЯ ЖЕ, ЕСЛИ НЕ СЧИТАТЬ ВОЕННУЮ СИТУАЦИЮ НА ЕЕ ГРАНИЦАХ (что действительно создает некоторые проблемы с точки зрения активности на рынке недвижимости), во всех остальных аспектах находится в очень хорошей среде. Впрочем, приток россиян в Армению компенсирует сейчас негативное влияние военной обстановки, - констатировал глава стройкомпании. - Что касается того, что с января 2025 года в Ереване больше не будет действовать программа по возврату подоходного налога при взятии ипотеки, то определенные проблемы в столичной сфере градостроительства это создаст. Взамен, по нашим прогнозам, активно начнут застраиваться территории, прилегающие к Еревану. Но и в самой столице не думаю, что будет наблюдаться пассивность. Ведь нельзя сбрасывать со счетов наличие в Ереване аварийный зданий. К тому времени правительство скорее всего задействует иной инструментарий для стимулирования спроса со стороны инвесторов к реализации программ по сносу аварийных зданий и строительству на их месте новых зданий. Будет ли это вновь программа по возврату подоходного налога для заемщиков или правительство будет субсидировать процентные ставки, чтобы оказать регулирующий эффект, сказать сложно. Но что-то должно быть, поскольку после 2025 года в Ереване практически не будет свободного места для застройки. А проблему с аварийными зданиями никто не отменял, и ее нужно как-то решить», - детально обрисовал ситуацию Э.Закарян.   

Если говорить цифрами, то, как отметил руководитель компании «Логикон Девелопмент» В.Петросян, на сегодня жилфонд Армении составляет порядка 92 млн кв. метра. Если учесть, что естественный износ достигает около 2% в год, то для его восстановления требуется как минимум сдавать ежегодно примерно1,8 млн кв. метра жилфонда.

«Однако за последние 10 лет наш показатель в лучшем случае был в районе 800 тыс. кв. метра. Это значит, что даже в условиях нынешнего строительного бума мы все равно не дотягиваем до нужных темпов, и нам предстоит еще очень многое сделать, чтобы получить ощутимый эффект. Поэтому говорить о том, что рынок на сегодня насыщен, пока еще очень рано. Фиксируемые нынче темпы строительства жилья считаются большими лишь в сравнении с предыдущей пассивностью на рынке. В целом же строительство у нас пока очень слабое», - заключил В.Петросян.